Kimi zaman aksak yönleri olsa da “dava şartı arabuluculuk” önemli ölçüde oturmuş durumda. Bugüne kadar isteğe bağlı arabuluculuğun yanı sıra dava şartı haline getirilen işçi-işveren, tüketici ve ticari arabuluculuk kapsamında 2 milyon 905 bin 681 dosyanın görüşmeleri tamamlandı. Bu uyuşmazlıklardan 2 milyon 15 bin 846'sında taraflar anlaştı, 889 bin 835 dosyada ise anlaşma sağlanamadı. Böylece arabuluculukta anlaşma oranı yüzde 69 oldu.
KAPSAM GENİŞLEDİ
İşçi-işveren, tüketici ve ticari uyuşmazlıklarda uygulanan arabuluculuk, son aylarda ekonomide yaşanan darboğazla birlikte kira uyuşmazlıklarını da kapsamına aldı.
“Dava şartı arabuluculuk, dava yoluna gitmeden önce yani köprüden önceki son çıkışı ifade etmektedir” diyen Uzman Arb. Av. Dr. Özlem Dinçtürk Şenel şunları kaydetti: “Öncelikle iş hukukunda sonra sırasıyla ticaret davaları ve tüketici davalarında uygulama alanı bulan dava şartı arabuluculuk kurumu gelinen noktada, bazı uyuşmazlıklarda örneğin ticaret hukukundaki menfi tespit ya da itirazın iptali gibi davalar öncesinde adeta atlanması gerekli bir prosedür haline gelmiş bulunmaktadır.”
YÜZDE 25 ŞARTI GETİRİLDİ
Kira alacakları veya tahliye davalarının da zorunlu arabuluculuk kapsamına alındığına işaret eden Uzman Arb. Av. Dr. Özlem Dinçtürk Şenel “Özellikle ekonomik krizle beraber kiralardaki fahiş artışların yaşandı. Son 1 yıllık dönemde bu düzenlemenin gündeme gelerek hız kazandırılması, kiracılar için bir umut ışığı olacak mıdır? Bilindiği üzere ilgili yasalarda değişiklik yapılarak, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 yılı arasında yenilenen sadece konut kira sözleşmelerinde (işyeri kiraları hariç) kira artış oranı ne yazarsa yazsın bir önceki kira bedelinin en fazla yüzde 5'i oranında arttırılacağı belirtilmiştir.
Ancak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 25 altındaysa sözleşmedeki oran geçerli olacaktır. Özellikle belirtmek gerekir ki, ilk 5 yıllık süre içinde olan veya 5 yıllık süre içinde olmak kaydıyla 1 er yıllık dilimler halinde yenilenen kira sözleşmelerinde yeni dönem kira parasına en fazla yüzde 25 artış yapılacaktır. Ancak ilk 5 yıllık süre içinde TÜFE artış oranı yüzde 25 altında ise kira bedelindeki artış oranı TÜFE artış oranı olacaktır. Bu durumda 5 yıllık süre dolmuş ise ev sahipleri artık bu yüzde 25’lik sınır ile bağlı olmayacaktır” değerlendirmesi yaptı.
EV SAHİPLERİ BİLDİĞİNİ OKUYOR
Av. Özlem Dinçtürk Şenel konu ile ilgili açıklamasının devamında şunları kaydetti: “Uygulamada bu düzenlemeye rağmen 5 yıla kadar olan sözleşmelerde ev sahiplerinin bu oranı uygulamak istemediklerini ve çeşitli yollarla kanunu dolanarak yüksek orandan kira almaya devam ettiklerini ya da belirttikleri çeşitli sebeplerle kiracılarını tahliye etmeye çalışmakta olduklarını görmeye başladık bile. Önümüzdeki süreç, bu düzenleme ile birlikte özellikle çok fazla sayıda tahliye, kira tespiti ile yeni kiraya verilen yerler de yüksek bedelden kiralanacağı için büyük ihtimalle birikmiş kira alacağı davalarına gebe olacaktır.
ÇOK SAYIDA DOSYA BEKLENİYOR
Arabuluculukta getirilecek olan dava şartı arabuluculuk sadece konut kiraları için değil kanaatimce açılacak işyeri kiraları için de getirilecek olup 2022 Ekim ayı sonrasında bir arabulucu olarak, yukarıda belirttiğim ev sahiplerinin fazla kira alma istekleriyle doğru orantılı olarak, önümüze çok fazla sayıda kira uyuşmazlığının geleceğini öngörmekteyim. Düzenleme çok açık olduğu için mevcut oranda artış yapılmış şekilde ve aksatmadan kiralarını ödeyen kiracılar söz konusu ise (elden ödemelerde mutlaka makbuzla ispatlayarak) tahliye dava açma hakkı olmadığı düşünüldüğünde dava açılmadan önce gelen bu tip uyuşmazlıkların arabuluculuk aşamasında çözülmesi olasıdır.
DAVA AÇMADAN ANLAŞABİLİRLER
5 yıl üstü kira sözleşmelerinde de sınır geçerli olmayacağı için kira tespiti davaları ile kira alacakları için yapılacak başvuruları göreceğiz. Özellikle kira alacakları konusunda arabuluculuk aşamasında tüm bu uyuşmazlıkların çözülmesi pek çok faktöre bağlı olup, tarafları müzakere masasında tutabilen özellikle avukatlardan ziyade asıl tarafları süreç içerisine çekip onların katılımını sağlayabilen ve mevzuata hakim bir arabulucu anlaşma oranlarını arttırabileceği gibi önümüzdeki süreçte enflasyonun düşerek alım gücünün artmasıyla beraber gelişebilecek olan yeni ekonomik sebeplerle taraflar arabuluculuk sürecinde her iki tarafı memnun edecek olan oran ve rakamlarda dava açmadan anlaşma imkanını yakalayabileceklerdir.”
